Per la realizzazione di un simile intervento, nel caso in cui, per reperire le risorse tramite cessione di diritti edificatori si metta in gioco un'area generica nel territorio, è necessario apportare una variante specifica al PRG.
Tale variante, se comporta la previsione di ulteriori volumetrie che superino il 6% delle nuove costruzioni residenziali previste dal Prg, deve essere approvata dalla Provincia, alla quale diventa allora necessario illustrare preventivamente finalità e modalità dell'operazione, evidenziandone opportunamente il generale e pubblico interesse.
In caso contrario, essa potrebbe esaurire il suo iter in ambito comunale.
Nell'un caso o nell'altro la variante, se necessaria, dovrebbe essere predisposta indipendentemente dall'esito dei passi successivi.
Gli ordini di motivi sono due:
Se l'ipotesi di recupero deve andare avanti, bisogna che, al passo successivo, quello, delle proposizione del piano di recupero ai proprietari del Bologna 2, siano già operanti tutte le premesse per ottenere la disponibilità dell'area da cui ricavare le risorse.
Altrimenti ipotesi si fonderebbe su ipotesi.
Nella deprecabile circostanza che per cause di forza maggiore si dovesse rinunciare all'iniziativa di recupero di cui tratta questo studio, l'operazione conserverebbe comunque la sua validità.
Nel caso infatti che l'area prescelta fosse quella contigua al complesso del Bologna 2, resterebbe al Comune la facoltà di acquisire, senza espropri, un'area di notevoli dimensioni, e il privato sarebbe invogliato, dalla nuova destinazione, a sistemarne la porzione restante, contribuendo, in qualche modo, alla riqualificazione del nucleo13.
Solo nell'ipotesi che le nuove edificazioni vengano collocate in area già destinata ad usi residenziali, come le aree PEEP nella disponibilità del Comune, l'operazione non richiederebbe di modifiche agli strumenti urbanistici, e ci si troverebbe nella situazione di aver già predisposto le condizioni per il reperimento delle aree da destinare alle case parcheggio e in grado di fornire le risorse necessarie al recupero.
7.2 Secondo passo: l'acquisto di unità immobiliari
Due sono le ragioni per le quali è opportuno che il Comune sviluppi la politica di acquisti di unità immobiliari cui si è accennato in precedenza:
entrare di fatto a fare parte del condominio e potere partecipare, anche in veste di comproprietario, alle decisioni connesse all'attuazione del piano di recupero;
ostacolare il costituirsi di nuove posizioni di opposizione e, al contempo, il rafforzarsi di quelle esistenti.
La politica di acquisti sembra inevitabile debba finanziarsi con mutuo, almeno fino a quando, con l'avvio effettivo delle operazioni e lo stabilirsi di rapporti economici con gli operatori che eseguiranno il recupero, non si trovino altre soluzioni.
Si tratterebbe comunque di una partita di giro ben controllabile.
Si è gia accennato alla necessità di verificare, da un posto di vista giuridico, le possibilità di costituzione di diritti di prelazione a favore del Comune.
7.3 Terzo passo: il piano e il programma di recupero
Nel frattempo si dovrà predisporre il piano di recupero, redatto in forma tale da consentire a chiunque, e, in particolare ai proprietari e agli abitanti di Bologna 2, di rendersi conto delle implicazioni sociali ed economiche che esso comporta.
Non è escluso che forme di partecipazione - o di consultazione - possano attivarsi già nella fase di elaborazione del piano.
Il piano di recupero, individuerà anche i possibili stralci nei quali l'intervento può essere frazionato.
Il Comune, oltre ad illustrarlo, trasmetterà formalmente il piano ai proprietari dell'immobile, invitandoli, entro tempi ben definiti ad aderire altrettanto formalmente alla sua attuazione (o a quella del suo primo stralcio) riservandosi, a termini di legge, provvedimenti coattivi nei confronti di coloro che non aderiscano nei modi previsti dal piano stesso.
La verifica giuridica della procedura da seguire è stata posta all'attenzione dei consulenti legali del Comune.
Essa dovrà osservare tutte le cautele necessarie a evitare che successivamente, opposizioni o impugnazioni da parte di singoli, davanti al Tar, possano arrestare, o compromettere, l'attuazione del piano.
Il programma di attuazione del piano, che coinvolge soggetti privati nella veste di proprietari dello stabile, di proprietari dell'area attigua, di operatori immobiliari, potrà assumere una delle forme previste dalla legge, a seconda del tipo di finanziamento a cui si avrà accesso: programmi di riqualificazione urbana, contratti di quartiere, ecc...
7.4 Quarto passo: disponibilità dell'immobile
A questo punto l'intero immobile, o il suo primo stralcio funzionale, dovrà essere reso disponibile.
Questo significa che dovranno essere perfezionati gli accordi con i proprietari consenzienti ed essere presi i provvedimenti coattivi sia nei confronti di quelli dissenzienti che degli occupanti da considerare abusivi in quanto sprovvisti di diritti legali a risiedere nell'immobile.
7.5 Quinto passo: progetti esecutivi e realizzazione degli alloggi parcheggio
Mentre si procederà alla predisposizione dei progetti esecutivi di recupero, che possono essere commissionati direttamente dal Comune oppure affidati allo stesso operatore edilizio incaricato dell'esecuzione, si darà corso alla realizzazione della case parcheggio, senza le quali è impossibile procedere ai lavori che interessano l'interno degli alloggi, ma anche a non pochi di quelli che interessano le parti comuni.
