3. IPOTESI SULLA FUTURA DESTINAZIONE DEL COMPLESSO
Al fine di dare un assetto stabile alla conduzione del complesso ed al contempo di promuoverne il recupero igienico, edilizio, urbanistico e sociale, si esaminano tre distinte ipotesi funzionali:
quella della sua gestione in forma aziendale come "albergo residenziale", riconfermando la destinazione urbanistica originaria;
quella della sua trasformazione in struttura pubblica con finalità sociali, come casa protetta o struttura mista socio assistenziale;
quella del mutamento della destinazione urbanistica da "alberghiera residenziale" a "residenziale".
3.1 Il ripristino della gestione in forma di azienda alberghiera
Sin dal suo avviamento, per opera della società "Bologna 2 Residence", l'attività di gestione alberghiera ha mostrato strutturali carenze, riconfermate dagli esiti di un successivo tentativo di riattivarla da parte della "Sigma Sas", in quanto, a prescindere dalla buona fede degli attori, in entrambi i casi la gestione riguardava soltanto una parte delle unità immobiliari, e avveniva quindi in casuale promiscuità con l'ordinario uso residenziale cui, abusivamente, erano state, fin dall'inizio, adibite le altre.
Allo stato attuale non sono in essere (né sono state richieste) licenze per gestione alberghiera.
E' noto peraltro come l'attribuzione originaria al complesso della destinazione alberghiera cui nessuno credeva e gli operatori immobiliari per primi, fosse stata, in realtà, lo stratagemma (tipico di quella temperie amministrativa) per giustificare la previsione di un grosso intervento edilizio, avulso dal contesto urbano che, se contabilizzato come residenziale, avrebbe fatto saltare il dimensionamento abitativo dell'allora vigente strumento urbanistico, rispetto al quale fu autorizzato come specifica variante.
Il Comune, potrebbe, in teoria, considerare ancora valida la convenzione a suo tempo stipulata e chiedere agli attuali proprietari - che non solo sono soggetti diversi dai firmatari di allora, ma costituiscono un insieme di ben 133 persone tra fisiche e giuridiche - di dare esecuzione a quanto da essa previsto, illudendosi di poter esigere da tale eterogenea massa di personaggi l'individuazione, o tra di essi o fuori da essi, della figura giuridica capace di condurre la gestione unitaria di tipo alberghiero.
Il carattere velleitario che avrebbe una siffatta ipotesi è evidente.
Non basterebbe qui soltanto (come in altre ipotesi) mettere d'accordo, su un unico obbiettivo, 1337 distinti soggetti che in modi tanto diversi godono giuridicamente l'immobile o di fatto lo sfruttano, ma si tratterebbe anche di pretendere da loro che, in adempimento di obblighi derivanti da una convenzione risalente a quasi trent'anni fa - che essi non hanno personalmente firmato e che in molti casi, di fatto, non conoscono, anche se è più o meno vagamente richiamata negli atti d'acquisto - possano riuscire a mettere in piedi una azienda per la gestione unitaria dell'immobile che dia ampie garanzie di capacità, di moralità, di continuità e di solidità finanziaria.
L'unica possibilità per il ripristino di una gestione alberghiera è che si presenti un soggetto credibile che acquisti l'intero immobile, ne entri in pieno possesso, lo ristrutturi secondo quelli che sono gli attuali standard ricettivi e chieda una nuova licenza.
Per tempi, complessità e costi anche questa operazione appare illusoria o, quanto meno, non governabile o programmabile in tempi ragionevoli dalla pubblica amministrazione.
3.2 La trasformazione in struttura assistenziale pubblica
La trasformazione in struttura pubblica di carattere socio-assistenziale - quale, per esempio, una casa protetta per anziani o uno studentato - se da un lato sembrerebbe meglio giustificare davanti agli occhi della pubblica opinione l'intervento comunale, dall'altro si scontrerebbe con lo stesso tipo di problemi del recupero alberghiero, essenzialmente dovuti alla presenza di una pluralità di proprietari di ogni specie, eliminabile solo attraverso l'esproprio preventivo dell'intero immobile e lo sfratto degli affittuari.
Questo non esclude tuttavia che, come vedremo appresso, una limitata parte dell'immobile possa essere destinato alle cosiddette "utenze deboli" delle quali favorire la convivenza con utenze ordinarie.
3.3 La definitiva trasformazione in residenza
La definitiva e formale trasformazione dell'intero complesso in insediamento residenziale altro non sarebbe quindi che la presa d'atto di una situazione già consolidata nei fatti.
Poiché si tratta comunque di modificare quella che, formalmente, è ancora la destinazione originaria, ci si troverebbe di fronte a una trasformazione urbanistica, trasformazione peraltro ammissibile, previa approvazione di apposito strumento urbanistico esecutivo, secondo l'art. 20 delle Nta del Prg vigente.
Va ribadito che tale strumento, e i suoi programmi attuativi, non potranno non porsi anche l'obbiettivo del recupero funzionale e sociale del complesso.
Affinché tale recupero sia effettivo e duraturo si devono:
eliminare le cause che hanno favorito il degrado sociale;
porre le condizioni perché non si generi concentrazione di soggetti ad alto rischio sociale;
istituire un efficiente servizio di portierato che controlli i frequentatori dell'immobile.
valutare la possibilità di frazionare il complesso in due o tre blocchi funzionali autonomi, allo scopo di ridurre la complessità dei problemi;
valutare la possibilità di fondere insieme alcune coppie di unità immobiliari, per creare un certo numero di alloggi più grandi, al fine di differenziare l'offerta, rendendola più conforme alla composizione dei nuclei che attualmente abitano il complesso;
Valutare la possibilità di trasformare una parte del complesso in residenza protetta per persone anziane o disabili.
Il terzo piano è quello che sembra più adatto allo scopo.
Mentre infatti al primo e al secondo piano ogni corpo di fabbrica contiene due file parallele di cellule abitative, disimpegnate da uno stretto corridoio centrale privo di illuminazione naturale, ai piani superiori la fila di cellule è singola ed è servita da un ballatoio aperto verso l'esterno.
Solo al terzo piano tale ballatoio è sufficientemente ampio da consentire, chiudendolo con opportuni accorgimenti, modesti ampliamenti dello spazio abitabile delle singole cellule e anche la realizzazione di un sistema di ventilazione naturale trasversale.
Il recupero urbanistico deve necessariamente coinvolgere anche tutte le parti in origine destinate a usi collettivi al livello piano terra ed eventualmente prevedere, allo stesso piano, nuovi spazi per servizi sociali (in particolare l'asilo nido e la scuola materna) ponendosi, fino dall'inizio, il problema della loro gestione.
L'azione di recupero urbanistico deve altresì porsi il problema del rapporto tra il complesso edilizio e il territorio, sia nei confronti degli insediamenti e dei servizi immediatamente confinanti (albergo "Meeting", centro sportivo, stabilimenti industriali) che dei più prossimi centri e nuclei abitati.
