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1. I TERMINI GENERALI DEL PROBLEMA



1.1   Premessa

L'oggetto di questo piano di recupero è il complesso edilizio sito in Comune di Calderara di Reno, via Garibaldi n. 2, che di qui in avanti sarà indicato come "Garibaldi 2".
Sorto quasi in aperta campagna come casa-albergo - a suo tempo pubblicizzata con il nome di "Bologna 2 residence" - è composto
da ben 194 unità abitative utilizzate, in proprietà o in affitto, come residenza e dalle cosiddette parti collettive.
A est, in aderenza al complesso, completamente indipendente da esso anche se architettonicamente omogeneo, fu contemporaneamente realizzato un fabbricato di minori dimensioni che ospita, fin dall'inizio, l'albergo "Meeting", perfettamente funzionante.
Sin dal momento della sua costruzione, il "Garibaldi 2" è stato fonte di guai: l'accumularsi di problemi igienici, sociali e di ordine pubblico, la cui soluzione è stata ostacolata dalla progressiva frammentazione della proprietà, ha finito con l'influenzare negativamente la vita dell'intero Comune.

QUADRO SINTETICO DELL'EVOLUZIONE DEL PROBLEMA

ANNO URBANISTICA-EDILIZIA PROPRIETÀ GESTIONALE SOCIALE
         
1974 rilascio licenza costruzione ballau srl    
1975        
1976        
1977 rilascio variante-inizio lavori cessione totale a "casa insieme"    
1978   cess. parziale a assicurazione "universo"    
1979 fine lavori - abitabilità cess. parz. a "azzaroni sas" e "cenacchi"
cess. blocco "C" a "edilsabrina"
vende singole unità		    
1980   cess. da casa insieme e universo di varie unità licenza esercizio a "Bologna 2 residence"  
1981   edilsabrina vende singole unità    
1982 prima ordinanza per problemi igienici le proprietà sono sempre più frazionate cambio titolari "bo 2 residence" esposti per degrado sociale
1983        
1984 gravi problemi igienici     fatti di sangue
1985 " le proprietà sono circa 80 fallimento di "Bologna 2 residence" denuncia alla procura
1986 chiusura acqua     forte presenza di spaccio e prostituzione
1987 gravi problemi igienici     presenza significativa di extracomunitari (in magg. africani)
1988 "      
1989 "   licenza esercizio alla "sigma sas" aumento della presenza di extracomunitari (con irregolari)
1990 "      
1991 "   revoca licenza "sigma sas"  
1992 "   gestioni abusive "ge-al" e "ge-co" in crescita la presenza di ex-jugoslavi (molti irregolari)
1993 "   "  
1994 "   "  
1995 "   "  
1996 "   "  
1997 " le proprietà sono diventate 133 " molti casi sociali seguiti da comune e Ausl


1.2   Il casamento

Il casamento destinato a "casa albergo" è stato edificato sul finire degli anni '70.
Le cellule abitative, consistenti ciascuna di un monolocale con angolo cottura, bagno e balcone, occupano i piani dal 1° al 6°.
Al piano interrato erano previsti i servizi generali (posti auto, cabina Enel, centrale termica, ecc.), al piano terra locali di uso comune e interesse collettivo e ampi spazi porticati.
Attualmente, salvo la cabina Enel e la centrale termica, tutti i locali destinati a servizi generali, usati impropriamente o in disuso, non risultano essere parti comuni, ma sono accatastati a nome di privati, singoli e società, più o meno coinvolti nella proprietà e nella gestione della parte abitativa.
Ai primi due livelli sopra il piano terra, si hanno due file di cellule affacciate su di un corridoio comune di distribuzione, mentre ai quattro livelli superiori si ha un unica fila che affaccia su ballatoio aperto verso l'esterno.
La distribuzione verticale avviene a mezzo di un corpo centrale comprendente una scala e quattro impianti ascensore.
Un blocco scala secondario si trova all'altra estremità di ciascuno dei tre corpi di fabbrica in cui il complesso si articola.
Il riscaldamento è centralizzato e così l'impianto per l'acqua calda.
Ogni unità è allacciata, con proprio contatore, alla rete del gas per uso di cucina.
Tutte le unità sono individualmente allacciate alla rete elettrica e telefonica.
La raccolta acque nere ha come recapito la fognatura pubblica.
La copertura è piana e non praticabile.

1.3   Problemi di ordine edilizio

L'immobile è stato realizzato in calcestruzzo a vista, secondo la tecnica "tunnel".
Nonostante la sua costruzione sia relativamente recente, il complesso presenta gravissimi problemi che richiedono interventi pesanti, quando non radicali.
Lo stato dell'immobile è rilevabile a vista, ed è documentato dalla lunga serie di rapporti ufficiali e di petizioni che nel tempo si sono susseguiti.
La condizione delle singole unità abitative varia dal buono stato di manutenzione alla fatiscenza.
Tra le parti a uso collettivo del piano terra, bisogna distinguere il locale destinato a pubblico esercizio (recentemente rientrato in attività), dai locali originariamente destinati a portineria e sale comuni (attualmente utilizzati come uffici dalle pseudo gestioni alberghiere), da quelli, infine, originariamente destinati a scuola materna, in stato di totale abbandono.
Tutte queste parti sono censite come autonome unità immobiliari e non rientrano quindi tra le parti comuni.
L'interrato è attualmente utilizzato per l'accatastamento di masserizie varie, e solo in parte per la prevista funzione di autorimessa.
Grave e, in alcune situazioni, gravissima, è la condizione degli impianti.
Gli scarichi hanno numerose perdite, continua causa di danni sia agli appartamenti che alle parti comuni, e vi proliferano insetti e ratti che attraverso le stesse tubazioni e i cavedi che le contengono, risalgono fino ai piani superiori.
Anche gli impianti sanitari hanno numerose e diffuse perdite; l'impianto centralizzato di produzione acqua calda e riscaldamento funziona precariamente, impropriamente alimentato con olio pesante; non si hanno notizie certe sulle condizioni della rete di distribuzione dell'acqua e del gas e sulla produzione autonoma di acqua calda - che supplisce quasi ovunque alla disfunzione dell'impianto centrale -, ma, per analogia con tutto il resto, è ragionevole pensare che siano tutt'altro che buone.
Gli ascensori sono allo sfascio.
Attualmente solo uno su quattro esistenti è ancora in funzione.
Gravi le deficienze dell'impianto elettrico nelle parti comuni, ma presumibilmente anche in larga parte degli alloggi.
L'impianto antincendio è pressoché scomparso, essendo stata asportata gran parte degli estintori e delle manichette degli idranti.
Nelle scale mancano parte degli infissi interni ed esterni, anche ai livelli più alti, con grave rischio per le persone, che possono ferirsi o precipitare nel vuoto.
Dal punto di vista strutturale si notano importanti fessurazioni che interessano eminentemente le estremità dei fabbricati.
La copertura principale e il grande ballatoio del terzo piano, sono diffusamente rappezzati per arginare le infiltrazioni di acqua piovana.
Non esiste una documentazione che permetta di verificare se le dispersioni termiche siano o meno conformi alla legge.
La corte centrale, della quale il progetto prevedeva la sistemazione a verde, si presenta attualmente come terreno incolto, luogo di accumulo delle immondizie che vi vengono sistematicamente gettate dai ballatoi.
Analoga è la condizione del parcheggio esterno, sul lato ovest.
La vastità e la gravità dei problemi sono in gran parte da imputare, oltre che all'assoluta mancanza di un'adeguata manutenzione, all'elevato carico abitativo che il complesso deve sostenere, sicuramente non previsto all'atto della progettazione che era stata pensata in funzione dell'uso alberghiero.
Se ne è consolidata invece l'utilizzazione residenziale intensiva permanente, con un grado di affollamento largamente superiore non solo a quello originariamente previsto, ma addirittura alle capacità fisiche degli alloggi.
A questo si aggiunge che comportamenti asociali, a volte criminali, disadattamento ed emarginazione, sono fenomeni molto diffusi tra la popolazione del Garibaldi 2.

1.4  Situazione sociale

Lo stato del complesso edilizio è infatti di grave degrado sociale, oltre che fisico.
La disgregazione dei nuclei familiari che lo occupano, l'assenza di una gestione globale e civile dell'immobile, l'interesse di alcuni soggetti, economicamente i più forti, al mantenimento dell'attuale stato di cose, ne hanno gradualmente peggiorato le condizioni.
Le numerose famiglie di extracomunitari residenti nel Garibaldi 2, prevalentemente maghrebine e monoreddito, fanno grande fatica a sostenere le ordinarie spese di sopravvivenza e la situazione diventa drammatica quando viene a mancare l'unico reddito familiare.
Molte di esse, con un numero di figli che varia da due a sei, sono seguite dal Comune e dall'AUSL, che le sostengono normalmente con appoggi indiretti, come l'esenzione dalle rette scolastiche e dalle spese per i trasporti e, nei casi più gravi, anche con un servizio di mensa e con aiuti in denaro.
Sono questi i casi cui corrispondono anche le più gravi situazioni sanitarie.
Per ragioni che sono insieme culturali e di oggettiva difficoltà, solo il capofamiglia lavora mentre la moglie e i bambini restano in casa, costantemente confinati negli angusti spazi dei monolocali, con conseguente diffusione, soprattutto nei bimbi, di gravi patologie, in particolare all'apparato respiratorio (asma, broncopolmoniti e Tbc), con frequenti ricoveri in ospedale.
Inoltre le condizioni di sporcizia - generali, del complesso, e particolari, delle unità abitative - favoriscono il diffondersi di altre patologie come la scabbia.
Tutte malattie tipicamente legate alle condizioni igieniche precarie che derivano dal sovraffollamento dei locali, dalla promiscuità, e, quasi sempre, dalla scarsa alimentazione.
La segregazione, di fatto, di mogli e figli nelle anguste abitazioni, determina anche un secondo effetto aggravante: i bimbi in età prescolare, non frequentano (salvo deroghe forzose del Comune) le scuole materne e i nidi, potendo le madri accudirli.
È un circolo vizioso.
È nei confronti di questi nuclei familiari che si verifica il maggior numero di sfratti per morosità.
Per questa ragione l'assistenza viene spesso fornita nel quadro di una collaborazione tra la famiglia e il comune, il quale esercita un rigido controllo sul rispetto degli impegni dai singoli nuclei (pagamento dell'affitto, delle bollette), favorendo, quando possibile, anche l'inserimento delle madri nel mondo del lavoro.
L'intervento pubblico si rivela spesso insufficiente, e quasi mai tempestivo.
Nonostante l'AUSL, che assiste i minori, intervenga anche con sostegno economico diretto, le limitate risorse disponibili non consentono di affrontare le situazioni di emergenza.
In tali casi si attiva tuttavia una fattiva collaborazione con la Caritas locale.
Si aggiungono i casi, diversi, ma ugualmente gravi, di cittadini stranieri - donne soprattutto - a volte irregolari, prevalentemente slavi, che, per cattiva condotta, si vedono allontanare i figli dai giudici preposti.
Si tratta infatti di persone dedite alla prostituzione, sia direttamente che come sfruttatori, la cui presenza è ormai consolidata e tende sempre ad aumentare, senza che i frequenti interventi delle forze dell'ordine riescano a porvi rimedio.
Elevata è la presenza di altri emarginati, come tossicodipendenti, disadattati e persone bisognose di assistenza psichiatrica.
Si consideri che, mancando qualsiasi forma di controllo dell'accesso al complesso, in esso vivono anche persone senza fissa dimora - la cui presenza è più alta nella stagione invernale - che cercano riparo nelle parti comuni, nei corridoi, nelle scale, nell'interrato, dove soddisfano i bisogni fisiologici convivendo con i propri e altrui escrementi.
La situazione generale è in rapido peggioramento.
Negli anni trascorsi le famiglie bisognose erano prevalentemente costituite da cittadini italiani in temporanea difficoltà, la cui presenza nel complesso era provvisoria, mentre ora, per le numerose famiglie extracomunitarie che non sono assolutamente in grado di uscire dalla provvisorietà, la condizione tende a diventare definitiva.
Non è un caso se, grazie alle precarie condizioni economiche e familiari, questi nuclei sono diventati i soggetti privilegiati nell'assegnazione di alloggi pubblici, tanto che nell'ultima graduatoria predisposta per sedici alloggi, ben undici (pari al 69%) sono andati a famiglie in queste condizioni.
D'altra parte è proprio il forte degrado del complesso a fare sì che all'offerta di alloggi in locazione rispondano ormai solo soggetti in precarie condizioni: extracomunitari, irregolari ed emarginati e così il circolo vizioso si avvolge a spirale, senza prospettive di salvezza.
Quello che è forse, nella regione Emilia-Romagna, il più grave caso conosciuto di concentrazione di degrado ambientale e di emarginazione, di problemi sociali e di situazioni criminose che vanno anche oltre lo sfruttamento della prostituzione e lo spaccio di droga, riguarda uno stabile dove con la popolazione illegale ed emarginata convivono ancora, in proprietà o in affitto, altri cittadini che, in buona fede, avevano creduto di trovare nel Garibaldi 2 il tranquillo appartamentino a buon mercato che cercavano per sé e per la propria famiglia, non lontano dalla città e a contatto con la campagna.
Che così non sia, lo mostra la cronaca dei giornali mettendo quasi quotidianamente in evidenza i fatti di sangue che, purtroppo, vi hanno teatro.

1.5  Situazione demografica

La situazione demografica è in continua evoluzione.
L'analisi dei dati sui residenti iscritti all'anagrafe, incrociati con altri disponibili grazie al monitoraggio continuo esercitato dalla Polizia Municipale, dà un quadro complessivo sufficientemente chiaro e permette, dal confronto con dati storici, di individuare alcune linee di tendenza.
I dati indicati nelle tabelle danno il quadro della situazione a fine gennaio 1998, quadro che è stato utilizzato per la redazione dello studio di fattibilità .
La situazione attuale (fine aprile 1998) è un po' diversa ed è stata verificata sul posto utilizzando testimoni privilegiati.
Anche se nelle successive parti della presente relazione è a quest'ultima che si farà riferimento.
Il quadro complessivo non varia sostanzialmente.
La tabella 1 evidenzia come esista un gran numero di unità, prive per l'anagrafe di popolazione residente (38%), di cui solo una piccola parte (il 6%) è in realtà vuota.
Notiamo tuttavia come successive verifiche abbiano portato a raggruppare sotto la categoria degli alloggi vuoti, anche quelli utilizzati saltuariamente come foresterie.
Con tale criterio il numero degli alloggi vuoti supera la ventina.
La maggior parte delle unità senza popolazione residente è occupata da persone in larga parte straniere: si tratta quasi sempre di ragazze provenienti da ex Urss, ex Jugoslavia, Albania e Nigeria, in genere dedite alla prostituzione.
La maggior parte di queste unità occupate da non residenti (62%) risulta essere stata affidata dai proprietari alle agenzie di gestioni pseudo-alberghiera alle quali fa di fatto capo quasi tutto il movimento di ospiti precari.
Gran parte di codeste unità risulta occupata da una sola persona - la titolare del contratto d'affitto o, più in generale, di "cessione del fabbricato" denunciato alla questura - ma nella realtà ne ospita molte di più.
Questi ospiti non registrati, solitamente dediti ad attività illegali o al limite della legalità, sono quelli che, con il loro va e vieni, assicurano il più elevato margine di rendita (in nero) e sono difatti i clienti preferiti delle due gestioni organizzate che operano nell'immobile.

TABELLA 1
n. unità totali 194
unità con residenti 120
unità senza residenti 74
unità senza residenti, ma occupate 62
unità senza residenti occupate
in carico alle gestioni alberghiere		 39
percentuale sul totale 63%
unità vuote 12
percentuale sul totale 6%


La tabella 2 permette un confronto tra residenti e domiciliati ufficiali, ma, lo ripetiamo, è praticamente impossibile la reale quantificazione delle persone presenti, sia perché la situazione è in continuo movimento, sia perché parte di loro è dedita ad attività illegali o criminose e tende a sfuggire ad ogni possibile controllo.
Circostanza questa favorita dalla conformazione e articolazione dell'immobile che non permettono di sorvegliare gli accessi e gli spostamenti all'interno di esso.
A questa popolazione in qualche modo identificata o individuabile, bisogna poi aggiungere, come già detto, gli sbandati che si rifugiano, specie in inverno, nelle parti comuni e nell'interrato.
Comunque l'analisi dei dati certi indica che il 62% degli occupanti l&à039;immobile è costituito da residenti iscritti all'anagrafe.
Quale che sia la forma di godimento dell'alloggio, altissima è sempre la percentuale di stranieri, quasi totalmente extracomunitari, che rappresentano 41% dei residenti e ben il 61% dei non residenti.
Considerando che gli stranieri costituiscono il 2,8% della popolazione residente nell'intero Comune di Calderara di Reno, il 33% di essi risulta essere pertanto concentrato nel Garibaldi 2.
Tale quota sale al 50% se, anziché agli stranieri residenti, ci si riferisce agli stranieri presenti.

TABELLA 2
n. unità totali 194
abitanti residenti totali 248
domiciliati non residenti 153
abitanti totali 401
percentuale residenti 62%
percentuale non residenti 38%
stranieri residenti 102
percentuale su totale residenti 41%
stranieri non residenti 94
percentuale su totale non residenti 61%
stranieri totali 196
percentuale sul totale 49%
numero stranieri residenti nel Comune al 31/12/97 327
percentuale di stranieri sulla popolazione totale di Calderara 2,8%
percentuale stranieri nel complesso sul totale popolazione comunale 1,7%
percentuale popolazione straniera nel complesso sulla popolazione straniera del comune:  
%  residenti 31%
%  totale 47%


TABELLA 3
n. unità abitative con residenti 120
n. residenti totali 248
n. residenti minori 46
percentuale minori sul totale dei residenti 19%
> 18 anni 202
11<anni<18 9
6<anni<11 12
anni<6 24


La percentuale di minori sul totale risulta sensibilmente superiore alla media comunale (tabella 3).
I bambini in tenera età (prescolare) rappresentano oltre la metà dei minori che abitano al Garibaldi 2.
Per le degradate condizioni di vita sono loro i principali soggetti delle gravi patologie cui si è già accennato in precedenza.
La comparazione dei dati recenti con quelli storici evidenzia alcuni fenomeni:



1. I termini generali del problema Torna su 2. La consistenza urbanistica del problema
3. Come rappresentare una situazione complessa 4. Obiettivi e strategie del piano di recupero



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