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2. LA CONSISTENZA URBANISTICA DEL PROBLEMA



2.1  Il complesso edilizio esistente

Il Piano di Recupero del Garibaldi 2, riguarda un comparto interamente occupato dal vasto e articolato complesso edilizio di sei piani (oltre al piano terra e all'interrato), che contiene, lo ripetiamo, 194 appartamenti la cui dimensione varia da 36 a 52 mq.
Viste da fuori, le cellule-alloggio di questo grande alveare appaiono identiche: tutte la stessa campata di sei metri, tutte la stessa altezza di tre, si affacciano all'esterno con un grande loggia coperta, ricordando modelli classici di unité d'habitation.
Le variazioni di dimensione dei tipi di cellula dipendono infatti solo dalla rastremazione in verticale che caratterizza la sezione dei 3 corpi di fabbrica ortogonali tra loro, che compongono il tutto.
Le logge coperte, tutte di due metri di profondità e sei metri di ampiezza, portano la superficie dello spazio individuale complessivo a una misura variabile tra 48 e 64 mq.
I 90 appartamenti ai primi due piani, cui si accede da oscuri corridoi interni, sono i più piccoli e hanno una sola esposizione (tipi E1 ed E3).
Ai piani superiori gli appartamenti sono serviti da lunghi ballatoi esterni, sui quali 84 di essi (tipi E2) affacciano con un'ampia finestra.
Gli altri 20 (tipi E3 ed E4) si limitano a trarre vantaggio dal riscontro d'aria che si determina attraverso la porta d'ingresso.
90 sono le cellule il cui affaccio principale, cui corrisponde la loggia, è a nord.
Per 30 di queste, ai piani bassi, l'affaccio a nord è anche l'unico.
Si tratta, in tutti i casi, di classici monolocali, generalmente adatti, come residenza permanente, a persone singole o coppie.
Solo nei tipi E3 è materialmente possibile, con pareti fisse o mobili, suddividere lo spazio abitabile in modo da ricavarne due vani, uno dei quali al di sotto dei minimi di superficie stabiliti per legge.
Non è un caso se 15 delle 28 famiglie con minori che attualmente abitano al "Garibaldi 2", si sono sistemate in questo tipo d'appartamento.
In compenso 11 di esse occupano appartamenti di tipo E1 ed E3, i più piccoli e infelici in assoluto.

2.2  Le unità immobiliari

Costruzione autorizzata per essere destinata ad albergo residenziale (o casa albergo), cui avrebbe dovuto corrispondere un assetto proprietario e gestionale unico, il complesso del Garibaldi 2 è stato frazionato - come abbiamo visto - in una pluralità di unità immobiliari, grazie a un processo inarrestabile iniziato ancora prima che la costruzione fosse ultimata.
Oltre le 194 cellule di abitazione, il Garibaldi 2 contiene unità immobiliari di altra natura.
Al piano terreno, alcuni locali che, originariamente destinati a usi comuni o sociali, sono oggi di proprietà individuale.
Assommano questi a 621 mq di superficie utile lorda.
Al sotterraneo, gli spazi (2.892 mq) originariamente destinati ad autorimessa collettiva, appartengono per il 67% a due grosse proprietà - tra cui prevale la società Athena, titolare da sola di 32 appartamenti -, per il 25% a 19 piccoli proprietari di singoli posti auto o box e per il restante 8%, come magazzini e depositi, alla società proprietaria del bar pizzeria e a una delle agenzie di affittanza operanti sul posto.

2.3  Gli appartamenti

2.3.1.  Occupazione e proprietà

Dalle informazioni raccolte da varie fonti, risulta che il titolo di occupazione dei 194 appartamenti è attualmente il seguente:

60 sono complessivamente utilizzati dai rispettivi proprietari
31 risultano attualmente vuoti o usati come foresteria
100 sono occupati da affittuari
3 risultano occupati abusivamente
118 appartamenti (il 61% del totale) rappresentano l'unico possedimento di altrettanti piccoli proprietari.
27 appartamenti (il 14%) appartengono invece a proprietari che ne possiedono un altro o, al massimo, altri due, mentre il 25% (49 appartamenti) distribuiti tra Athena srl (32 unità), Edilsabrina Prima (10) e LeMar86 srl (7) sono quel che resta alle maggiori proprietà immobiliari, protagoniste delle vicende che videro a suo tempo il complesso trasformarsi da struttura di carattere alberghiero nel più caotico episodio insediativo dell%area bolognese.
La quasi totalità (94%) dei 118 appartamenti di proprietà individuale è gestita direttamente dai titolari che ne riservano a proprio uso (e in qualche caso ne tengono vuoti) poco più del 50%, mentre poco meno del 50% li cedono in affitto.
I tre quarti (76%) dei 76 appartamenti di proprietà plurima sono invece affidati in gestione a due agenzie che si sono da lungo tempo insediate nel complesso.
Parliamo in questo caso di gestione indiretta. È da notare come soltanto sette degli appartamenti di proprietà individuale siano stati affidati a codeste agenzie.

2.3.2.  Questioni che riguardano la sfera penale

Guardando ai titolari dei contratti d'affitto:



Le due categorie non coincidono del tutto, ma si sovrappongono ampiamente.
La presenza diffusa di contratti d'affitto a stranieri e, soprattutto, a straniere non residenti è fenomeno che tende a identificarsi con quello del continuo alternarsi, nel Garibaldi 2, di numerosi gruppi di prostitute provenienti, soprattutto, dall'Europa dell'est.
Di tali gruppi solo una delle componenti è, di solito, la titolare del contratto: le altre, come sue ospiti, sfuggono alle statistiche.
Tale stato di cose fa del complesso edilizio di via Garibaldi la più consistente concentrazione ricettiva del genere che si possa incontrare nell'area vasta bolognese.
Tuttavia, l'essere diventato domicilio elettivo di chi personalmente esercita la prostituzione, è forse l'aspetto meno preoccupante tra quelli che riguardano la sfera dei comportamenti illegali.
Il complesso è stato infatti, in più occasioni, sede attività criminali legate al commercio della droga svolte da persone che vi risiedono o vi hanno domicilio.
Oppure di sfruttamento della prostituzione esercitato da personaggi che trovano generalmente alloggio come "single" in appartamenti ben distinti da quelli occupati dalle persone sfruttate: i gruppi di ragazze slave e albanesi che ogni pomeriggio aspettano tutte insieme, come puntuali impiegate, l'autobus 91, per recarsi a lavorare in città.
È con tale insieme di aspetti che vanno messi in relazione gli agguati che spesso insanguinano le parti condominiali del complesso, e, talvolta, dopo averne violate le porte a colpi di arma da fuoco, l'interno degli appartamenti stessi (vedi rassegna stampa).
Alcuni dei protagonisti dei reati più gravi, sono insediati nel complesso con famiglia e figli in minore età che, formalmente, risultano compresi tra gli aventi diritto a sussidi ed assistenze sociali.

2.3.3.  La sfera del contenzioso civile

Anche se un solo appartamento figura oggi in possesso all'Intendenza di Finanza, a seguito di sequestro fallimentare, sappiamo da informazioni ufficiose, che molti altri sono coinvolti in cause di fallimento e su di essi incombono aste giudiziarie.
Per non parlare dei casi in cui il contenzioso si limita ad astronomici debiti della proprietà nei confronti delle casse condominiali, debitrici a loro volta nei confronti delle aziende fornitrici di servizi.
Vi sono infatti proprietà, che da tempo hanno affidato la gestione del loro patrimonio alle due ricordate agenzie che operano sul posto, per le quali gli appartamenti del Garibaldi 2 sembrano costituire una sinecura sulla quale non esercitano alcun controllo né economico né sociale, quasi sapessero che o prima o poi finiranno col perderla.

2.3.4.  Una stima che intreccia le due sfere

Si è stimato, sempre sulla base di informazioni riservate raccolte attraverso testimoni privilegiati e incrociate con dati ufficiali, che circa 70 sono gli appartamenti sui quali si sovrappongono variamente situazioni critiche dal punto di vista della giustizia penale e civile.
Di questi, due terzi sono a gestione indiretta - affidata, appunto, alle agenzie -, mentre quasi il 60% appartiene alle tre proprietà maggiori.

2.4  Confronto con i dati del censimento generale della popolazione del 1991

Una delle prime cose che colpisce è la differenza tra il numero di appartamenti vuoti o a uso foresteria attualmente rilevato (30 unità) con quello che risultava al censimento della popolazione del 1991, quando le abitazioni non occupate erano 77.
Viceversa, contro una popolazione residente che, per il censimento, era di 268 persone, di cui 44 stranieri, l'anagrafe ne registra nell'aprile 1998 solo 246 di cui stranieri 103.
I dati non sono confrontabili che per grandi linee, ma possono tuttavia fornire significative conferme.
Il fatto che nel 91 nei 117 appartamenti occupati risultassero vivere stabilmente 268 persone (2,29 persone/appartamento), mentre oggi in 163 ne risiedono complessivamente 246 (1,5 persone/appartamento) corrisponde al fatto che le famiglie numerose sono oggi il 28% in meno di quelle di allora, anche se il numero dei minorenni non sembra diminuito in proporzione.
In compenso il forte aumento di stranieri è coerente con il crescente flusso di immigrazione extra comunitaria verso gli ambiti metropolitani del nostro paese, che caratterizza il decennio che sta per finire.
Il fenomeno della prostituzione extra comunitaria, che ha cominciato a diffondersi proprio nel periodo considerato, ha poco a che fare con i dati appena esaminati, in quanto riguarda in prevalenza persone prive di residenza anagrafica.
Se però al censimento 1991 erano 135 le persone temporaneamente presenti, di cui solo 16 stranieri, oggi i non residenti sono saliti ufficialmente a 153, di cui gli stranieri sono ben 98.
Questo aumento di 82 unità sembra coerente con i recenti successi della prostituzione venuta dall'est.

2.5  Ma è proprio così, o c'è dell'altro in questo posto...?

Con questo interrogativo si apre la seconda pagina del sito recentemente aperto su Internet dai promotori dell'associazione "Per la rinascita dell'area di via Garibaldi 2", recentemente costituita tra un gruppo di abitanti, dove sono raccolte sistematicamente la storia della nascita e trasformazione del complesso, tutte le cronache giornalistiche delle drammatiche vicende che nel corso degli anni lo hanno toccato, tutti i documenti condominiali e altre cose interessanti.
La domanda è, ovviamente, retorica, perché chi la pone sa benissimo che dell'altro c'è, che in esso si riconosce, ed è questo altro che deve diventare, in senso sociale e civico, il vero motore del piano di recupero e della proposta di programma di recupero urbano, denominato "Contratto di quartiere" che esso inquadra. Le questioni che, risolte in positivo, possono dare linfa al recupero del complesso sono due.

2.5.1.  Una questione sociale urgente

La prima questione si identifica con il problema sociale delle condizioni abitative di quelle famiglie di cittadini del Comune di Calderara, lavoratori in regola con la legge, che, per disagiate condizioni economiche - dovute anche all'esistenza di numerosi figli a carico in minore età - sono state costrette a prendere in affitto (in qualche caso anche ad acquistare) alloggi le cui dimensioni e il cui equipaggiamento sono sensibilmente al di sotto a quelli necessari per il vivere civile, quanto meno ai livelli considerati normali nel nostro paese.
Disagi più specifici, di carattere sanitario e sociologico, che connotano le condizioni di vita di tali nuclei, sono stati descritti nella prima parte di questa relazione.

2.5.2.  Una più generale questione civica

Il secondo problema riguarda particolarmente le persone singole o coppie, di varia condizione sociale ed economica, che hanno investito nell'acquisto di un appartamento dove vivere da comuni cittadini iscritti all'anagrafe, si trovano a essere vittime incolpevoli di una situazione come quella che è stata qui descritta e che è, sotto molteplici aspetti, ingovernabile.
Ci riferiamo, più in generale, anche a tutti coloro che disponendo di limitati risparmi, ritenevano di avere trovato, nell'acquisto di una cellula del Garibaldi 2, una forma di investimento immobiliare non speculativa adeguata alla propria situazione e che, se fossero ora costretti, per invivibilità del luogo, a disfarsene, difficilmente potrebbero, con il ricavato della cessione di una proprietà svalutata dal degrado, acquistare nell'area bolognese un'altra unità immobiliare capace di produrre un reddito.

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3. Come rappresentare una situazione complessa 4. Obiettivi e strategie del piano di recupero



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