Relazione economica finanziaria: la valutazione per il recupero del corpo C

La valutazione per il recupero del corpo C

Descrizione dell'intervento

Per innescare il processo di riqualificazione del complesso edilizio Garibaldi 2, il soggetto pubblico deve acquisire e quindi ristrutturare la sua porzione sud, denominata corpo C.
Il corpo in questione è un edificio di sei piani, composto da 86 alloggi di piccole dimensioni e da una serie di parti comuni, comunicante con le altre parti che compongono il Garibaldi 2 attraverso un corpo centrale che comprende una scala e quattro ascensori.

Al piano terra oltre alle scale e ai porticati, esiste una scuola materna di proprietà privata attualmente in stato di abbandono.

Tabella 2 - Numero di alloggi nel corpo C

Piano	Numero di alloggi
6	11
5	11
4	11
3	11
2	21
1	21
Totale corpo C	86

La dimensione dei singoli alloggi varia da un minimo di 36 ad un massimo di 52 mq, che aumenta se viene considerata la loggia di 12 mq che ogni appartamento possiede.
Per questa ragione, nel calcolo della superficie commerciale degli appartamenti, la superficie di tali logge è stata "pesata" in modo prossimo a quella lorda dell'appartamento (95%).
In re1azione a questo stato di fatto, il progetto di riqualificazione per questo specifico corpo intende:

consolidare la funzione residenziale del corpo, procedendo all'adeguamento e all'ampliamento degli alloggi, che dalle attuali 56 unità, diventeranno 35 per i necessari accorpamenti;
promuovere un godimento "misto" degli alloggi, creando due comparti ben distinti: l'unità edilizia D - destinata ad edilizia residenziale pubblica - e l'unità edilizia E - destinata a condominio;
destinare il piano terra a servizi pubblici nel blocco D (pubblico) e a servizi di carattere commerciale nel blocco E (privato);
separate il corpo C dagli altri corpi del "Garibaldi 2", rendendolo funzionalmente autonomo.

Il programma di recupero dell'immobile prevede quindi la ripartizione del corpo C in due corpi:

l'unità edilizia D, destinata a edilizia residenziale pubblica;
l'unità edilizia E, destinato a condominio.

All'interno di tale strategia, il soggetto pubblico dovrà farsi carico esclusivamente del recupero dell'unità edilizia D, lasciando ai proprietari dei singoli alloggi che compongono l'unità edilizia E l'onere della loro riqualificazione.
Operativamente, questo comporta l'acquisizione di tutti i 56 appartamenti che compongono l'unità edilizia D, assieme ai locali al piano terra e i sotterranei che in proiezione gli competono.
Nell'ambito di tale operazione, si ipotizza che alcuni proprietari abitanti nell'unità edilizia D, che desiderano restare nel Garibaldi 2, siano interessati ad una permuta del loro alloggio - situato nella porzione di progetto pubblica - con uno di simili caratteristiche, situato nella porzione condominiale E.
Da un punto di vista economico tuttavia, tali permute non influiscono sul calcolo dei costi dal momento che il numero di alloggi lasciati spontaneamente liberi in D, corrisponderà al numero di alloggi da acquisire in E, da cedere ai proprietari sopra menzionati.

Tabella 3 - Calcolo delle superfici lorde commerciali totali

Superficie appartemento	Superficie balcone	Superficie commerciale
36	12	47,4
39	12	50,4
43	12	54,4
46	12	57,4
49	12	60,4
52	12	63,4

I costi di acquisizione degli immobili

Il progetto richiede che il soggetto pubblico acquisisca i 56 alloggi necessari alla trasformazione della porzione dell'immobile in alloggi pubblici per locazione (unità edilizia D), assieme ai locali collettivi al piano terra ed ai parcheggi, ubicati nei sotterranei.
L'acquisizione degli alloggi rientra nell'ambito di espropriazione per pubblico interesse di immobili, e come tale fa riferimento alla sentenza della Corte di Cassazione, sezione I civile, n. 12036 del 21 novembre 1995, che in proposito così recita:

Nel caso di espropriazione di costruzioni, non è consentito determinare 1'indennità frazionando il valore del terreno da quello dell'area secondo quanto stabilito dall'art. 16 L 22 ottobre 1971 n.865, che è disposizione da considerare talvolta insieme al disegno normativo in cui s'inseriva, né applicare i criteri di cui all'art. 5 bis L 8 agosto 1992 n. 359, riservati alle sole "aree", ma occorre far riferimento al criterio unitario del valore di mercato dell'edificio espropriato.

Tabella 4 - Immobili da acquisire appartenenti all'unità edilizia D

Tipologia	Superficie commerciale (mq)	Quantità
appartamenti	47,4	14
"	50,4	14
"	54,4	7
"	57,4	7
"	60,4	7
"	63,4	7
parcheggio sotterraneo	737	1
magazzino	91	1
ex scuola	219	1

Di conseguenza, per procedere al calcolo dei costi relativi all'indennità espropriativa che il soggetto pubblico dovrà affrontare, sarà necessario fare riferimento a valori di scambio, procedendo ad un'analisi di mercato relativa ai beni che verrano espropriati.
Ai fini dell'individuazione dei valori di mercato degli immobili, constatata l'esistenza di un mercato attivo nel comune di Calderara di Reno ed all'interno dello stesso "Garibaldi 2", sono state effettuate indagini di mercato presso operatori nel campo della compravendita immobiliare che operano nel mercato locale.
Inoltre, ulteriori indagini sono state condotte presso fonti ufficiose a carattere orientativo quali agenzie locali che hanno fornito indicazioni relative ai prezzi d'offerta di immobili ubicati nel complesso del Garibaldi 2.
Infine, sono state considerate le più qualificate fonti ufficiali orientative che di norma vengono utilizzate nell'ambito di stime e valutazioni di progetti immobiliari: Nomisma (in particolare il Rapporto quadrimestrale sul mercato immobiliare, novembre 1997) e il Consulente immobiliare, che forniscono utili indicazioni relativamente ai valori di mercato e ai principali parametri di mercato.
Sulla base dei valori e delle stime ottenute, il valore di mercato per gli immobili siti nel Garibaldi 2 è stato stimato in 1.100.000 L/mq; per i posti auto coperti e per i magazzini, la stima scende a L. 500.000 al mq.
Per quanto riguarda l'ex scuola, assumendo la sua possibile trasformazione in immobile ad uso terziario, si può considerare plausibile un valore di L. 1.150.000 al mq.

Tabella 5. Costi dell'indennità di esproprio per gli immobili

Tipologia	Valore parametrico (L/mq)	Superficie immobile (mq)	Quantità	Totale (in Lire)
appartamento	1.100.000	47,4	14	729.960.000
"	"	50,4	14	776.160.000
"	"	54,4	7	418.880.000
"	"	57,4	7	441.980.000
"	"	60,4	7	465.080.000
"	"	63,4	7	488.180.000
parcheggi	500.000	737	1	368.500.000
magazzini	500.000	91	1	45.500.000
ex scuola	1.150.000	219	1	252.000.000
totale				3.986.240.000

Oltre agli immobili afferenti all'unità edilizia D, il Comune deve anche acquisire:

una parte dell'area esterna pertinente agli altri proprietari immobiliari del complesso G2;
quota degli immobili della parte condominiale - l'unità edilizia E - che, allo stato attuale delle conoscenze è possibile determinare nella quota del 50% circa degli alloggi totali. Sotto il profilo attuativo il soggetto pubblico acquisisce tali immobili, che quindi saranno successivamente ristrutturati e occupati da proprietari di immobili ubicati nei corpi A e B. Una volta conclusi i lavori di recupero, questi ultimi cederanno al Comune gli alloggi di cui sono proprietari e si insedieranno definitivamente nell'unità edilizia E.

Per ciò che attiene al primo punto, si tratta di una porzione di area scoperta destinata a parco pubblico pari a circa 5.400 mq.
Sulla base dei criteri più correntemente utilizzati per stimare il più probabile valore parametrico valore dell'area cortiliva, si è valutato il valore parametrico dell'area destinata a parco in L. 50.000 per mq.
Sulla base di tali valori, è possibile stimare il costo di esproprio della porzione del giardino del Garibaldi 2 in circa 49 milioni di Lire.
Inoltre devono essere stimati i posti auto ubicati all'aperto nel complesso Garibaldi 2, la cui dimensione complessiva raggiunge 827 mq, per un valore di 350.000 L./mq.
Per quanto concerne gli alloggi dell'unità edilizia E, la stima del valore di mercato degli alloggi è del tutto analoga a quella precedentemente svolta per la determinazione del valore degli immobili dell'unità edilizia D.

Tabella 6 - Costo totale dell'indennità di esproprio per la realizzazione della nuova unità edilizia D.

Tipologia	Totale (in Lire)
posti auto esterni	289.450.000
aree scoperte	270.000.000
immobili	3.986.240.000
	4.545.690.000

Il costo complessivo di acquisizione relativo:

alla totalità degli immobili necessari alla realizzazione del nuovo complesso D;
a parte degli immobili dell'unità edilizia E;
alla quota di parco relativa ad altri proprietari che nell'ambito del progetto si ritiene necessario acquisire da parte del Comune

ammonta quindi ad una cifra di circa 5,4 miliardi di Lire.

Tabella 7 - Costi dell'indennità di esproprio per gli immobili dell'unità edilizia E

Tipologia	Valore parametrico (L/mq)	Superficie immobile (mq)	Quantità	Totale (in Lire)
Appartamenti	1.100.000	47,4	4	208.560.000
"	"	50,4	4	221.760.000
"	"	54,4	1	59.840.000
"	"	57,4	2	126.280.000
"	"	60,4	2	132.880.000
"	"	63,4	2	139.480.000
totale			15	888.800.000

Tabella 8 - Costo totale per l'acquisizione degli immobili

	Totale (in Lire)
Unità edilizia D	4.545.690.000
Unità edilizia E	888.800.000
	5.434.490.000

I costi di recupero

Coerentemente rispetto alla natura non esecutiva del progetto, la stima dei costi di recupero edilizio del corpo C è stata effettuata sulla base di una stima sintetica.
Le fonti sono rappresentate da testimoni privilegiati che operano nel settore edilizio e che hanno fornito informazioni relative a operazioni di recupero edilizio analoghe a quella considerata.
Per alcune delle parti di progetto, tali costi sono stati successivamente aumentati del 15% tenuto conto della specificità dell'intervento che, rientrando all'interno della disciplina per i "contratti di quartiere", richiede una valenza sperimentale (art.2, comma 63, lettera b L 662/1996).
Al soggetto pubblico spetta il recupero della parte D del corpo, ovvero quella destinata agli alloggi pubblici, mentre le spese per i1 recupero della parte E, destinata a condominio, sono a carico dei proprietari degli appartamenti.
A questo proposito deve essere ricordato che la Regione potrebbe decidere di supportare finanziariamente con propri fondi l'intervento di recupero nell'unità edilizia E.
L'entità di tali finanziamenti non può tuttavia essere stimata ex ante, nell'impossibilità di conoscere le condizioni dì erogazione dei finanziamenti regionali e la situazione reddituale dei possibili beneficiari.

La consistenza dell'unità edilizia D è di circa 3.500 mq per ciò che attiene la supedicie abitabile e di quasi 2.500 mq di superficie accessoria.
Il più probabile costo di recupero di tale unità è stato stimato in L. 900.000 mq di superficie lorda di pavimento.
A tale valore si deve inoltre aggiungere il 5% di spese generali e i1 6% di spese tecniche; si raggiunge la cifra complessiva di 999.000 L./mq, arrotondato a 1 milione.
Dal momento che non sono previste ulteriori opere di urbanizzazione e che i1 carico urbanistico dell'area è destinato a diminuire piuttosto che aumentare, non si prevede i1 pagamento di oneri di urbanizzazione per i1 recupero del corpo C.

Per ciò che concerne l'unità edilizia D - recuperata con tecniche sperimentali - il costo complessivo del recupero è stimato in L. 1.150.000 per mq di superificie lorda di pavimento per gli appartamenti mentre per le parti accessorie ammonta a L. 575.000 per mq.

Tabella 9 - Superfici interessate dal recupero dell'unità edilizia D

Superficie utile abitabile e terziario	3.547 mq
Superficie accessoria	2.457 mq

Tabella 10 - I costi di recupero dell'unità edilizia D

Tipologia	Costo parametrico (L/mq)	Superficie (mq)	Costo totale (L.)
Superficie abitabile e terziario	1.150.000	3.547	4.079.050.000
Superficie accessoria	575.000	2.457	1.412.775.000
Costi legati a imprevisti (5%)			275.000.000
totale			5.766.825.000

La parte del corpo C destinata a condominio - denominata unità edilizia E - prevede invece interventi per complessivi 3.370 mq.

Tabella 11 - I costi di recupero dell'unità edilizia E

Tipologia	Costo parametrico (L/mq)	Superficie lorda (mq)	Costo totale (L.)
Sup abitabile appartamenti	1.000.000	1.672	1.672.000.000
Superficie accessoria	500.000	1.428	714.000.000
Costi legati a imprevisti (5%)			275.000.000
totale		3.100	2.505.000.000

I costi per il recupero dell'unità edilizia E sono a carico dei proprietari degli alloggi.
Considerando i costi parametrici prima valutati, si può stimare che i costi totali per il recupero di questa unità ammontino a L. 2.505.000.000.
(Merita essere ricordato come tali costi non includano l'onere relativo al recupero dei 270 mq di superficie commerciale presenti all'interno del corpo E).
Infine, devono essere computati i costi relativi alla risistemazione delle parti esterne condominiali di pertinenza dell'unità edilizia D.
Tali costi sono relativi alle seguenti operazioni:

risistemazione dei parcheggi esterni;
risistemazione del verde.

Tabella 12 - I costi della risistemazione delle parti condominiali dell'unità edilizia D

	Superficie (mq)	Costi unitari (in L/mq)	Costi totali (in L.)
Parcheggi	1.020	250.000	255.000.000
Verde condominiale	760	150.000	114.000.000
Costi legati a imprevisti (5%)			18.450.000
Totale generale			387.450.000

Per la sistemazione dei parcheggi è possibile stimare in 250.000 L./mq il costo parametrico più probabile mentre tale valore scende a 150.000 L./mq nel caso del verde condominiale.
Inoltre, nell'ambito della stima complessiva del recupero del corpo C, deve essere considerato il costo legato alla risistemazione delle aree condominiali di pertinenza dell'unità edilizia E.

Tabella 13 - I costi della risistemazione delle parti condominiali dell'unità edilizia E

	Superficie (mq)	Costi unitari (in L/mq)	Costi totali (in L.)
Parcheggi	864	250.000	216.000.000
Verde condominiale	440	150.000	66.000.000
Costi legati a imprevisti (5%)			14.000.000
Totale generale			296.000.000

Tabella 14 - I costi totali della risistemazione delle parti condominiali di pertinenza del corpo C

	Costo
Unità edilizia D	387.450.000
Unità edilizia E	296.000.000
Totale	683.450.000

I costi totali relativi al recupero edilizio del corpo C - somma dei costi relativi al recupero delle unità edilizie D, E e delle parti condominiali - ammontano quindi complessivamente ad un valore di circa 8,5 miliardi di Lire.

Tabella 15 - I costi complessivi di recupero del corpo C (parti condominiali - u.e.D - u.e.E)

Corpo	Costo totale di recupero (L.)
Unità edilizia D	5.766.825.000
Parti cond. unità edilizia D	387.450.000
Totale Unità edilizia D	6.154.275.000
Unità edilizia E	2.505.000.000
Parti cond. unità edilizia E	296.000.000
Totale Unità edilizia E	2.801.000.000
Totale Corpo C	8.955.275.000

La stima dei costi delle opere di urbanizzazione

Il progetto di recupero del Garibaldi 2 prevede la costruzione di un parco pubblico e di una strada che collega i1 complesso alla strada principale.
I costi relativi alla realizzazione di queste opere non rientrano all'interno del finanziamento per i1 "contratto di quartiere" e quindi vengono computati separatamente dal resto dei costi.
Per quanto concerne il costo di realizzazione del parco pubblico, la cui superficie è di 5400 mq, viene assunto i1 valore già utilizzato per il verde condominiale: L. 150.000 per mq.
La strada e i relativi parcheggi pubblici occupano una superficie di 1.050 mq, per un costo di costruzione pari a L. 250.000 per mq.
Inoltre si ritiene che la stima a corpo dei costi accessori relativi alla rete fognaria e agli impianti di illuminadone ammonta a 60 milioni di Lire.

Tabella 16 - I costi complessivi delle opere dì urbanizzazione

Tipologia	Superficie (mq)	Costo parametrico di costruzione (L/mq)	Costo totale (L.)
Parco	5.400	150.000	810.000.000
Strada, parcheggi	1.050	250.000	262.500.000
Costi accessori			60.000.000
Totale		3.100	1.132.500.000

I costi relativi alle opere di urbanizzazione, somma dei costi relativi al parco pubblico, alla strada e ai costi accessori, ammontano quindi complessivamente a circa 1.130 milioni di Lire.

La stima dei costi totali

Come si evince dalla tabella di seguito riportata, la stima dei costi totali legati all'acquisizione ed al recupero del corpo nelle due nuove unità edilizie D ed E ammonta a circa l5 miliardi di Lire.

Tabella B - Ricapitolazione dei costi legati all'intervento sul corpo C

Costo complessivo intervento sul corpo C
Acquisizione degli immobili	Recupero degli immobili	Opere di urbanizzazione
Acquisizione Corpo D	Acquisizione Corpo E	Acquisizione parti condominiali
Recupero del Corpo D	Recupero del Corpo E	Recupero delle parti condominiali
Parco	Strada	Costi accessori

Tabella 17 - I costi totali di acquisizione e recupero del corpo C

Corpo	Costo totale di recupero (L.)
Acquisizione degli immobili	5.434.490.000
Opere di urbanizzazione	1.132.000.000
Recupero edilizio	8.955.275.000
di cui a carico del soggetto pubblico	6.154.275.000
Totale	15.521.765.000
Totale a carico del soggetto pubblico	12.720.765.000

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