Relazione economica finanziaria: obiettivi, azioni, soggetti e nodi valutativi

Il Quadro generale dell'attuazione del progetto: obiettivi, azioni, soggetti e nodi valutativi

La riqualificazione del complesso "Garibaldi 2" a Calderara di Reno: gli obiettivi dello studio

Il Comune di Calderara di Reno ha dato il via ad un programma di recupero urbano di un area periferica degradata, denominata "Garibaldi 2", nel quadro di una richiesta di finanziamento per la realizzazione di un "Contratto di quartiere".
Tali contratti, resi possibili da una disposizione contenuta nel comma 63 dell'articolo 2 della legge 23 del dicembre 1996 n. 662, offrono un finanziamento ad interventi di edilizia sperimentale residenziale sovvenzionata, localizzati in aree che richiedano un'azione di riqualificazione urbana e sociale.
Gli elementi fondamentali della strategia di recupero elaborata dall'Amministrazione prevedono l'acquisizione e la ristrutturazione del complesso "Garibaldi 2" entro un progetto articolato per parti: nel breve periodo solo il corpo C dovrebbe essere interessato dal processo di recupero e, di conseguenza, è su tale porzione dei complesso che si concentra l'analisi svolta nelle pagine che seguono.
Il corpo C rappresenta la parte sud dell'intero complesso Garibaldi 2.
È composto da 86 alloggi monolocali, la cui superficie varia tra i 48 e i 64 mq, con angolo cottura, bagno e balcone distribuiti su 6 piani.
Al piano terra i locali ad uso comune, mentre al piano interrato si trovano i posti auto.
L'obiettivo della valutazione è di esplicitare il quadro attuativo del progetto allo scopo di evidenziarne la fattibilità economico-finanziaria.
Operazioni preliminari a tale valutazione complessiva sono le analisi relative alle caratteristiche del progetto e ai soggetti coinvolti, mentre di seguito si tratta di prendere in esame le valutazioni specifiche che consentono di esaminare le condizioni di fattibilità del progetto.

Le azioni del progetto

A fondamento della fattibilità del progetto vi è la volontà di attribuire al soggetto pubblico, ed in particolare al Comune di Calderara di Reno, un ruolo di innesco della sua attuazione, cercando allo stesso tempo di minimizzare i costi legati alla realizzazione del progetto.
A questo scopo si ritiene cruciale il coinvolgimento delle imprese e/o del settore no profit.
Le azioni chiave del piano di recupero sono le seguenti.
Il Comune - soggetto chiave del progetto - acquisisce e ristruttura il corpo C del complesso "Garibaldi 2".
Questo comporta:

l'acquisizione e la riqualificazione degli alloggi:
- dei proprietari che non intendono continuare ad abitare nel complesso;
- dei proprietari non residenti;
il coinvolgimento dei proprietari nel processo di riqualificazione;
la temporanea sistemazione (il "parcheggio") di parte delle famiglie che ora risiedono nel complesso Garibaldi 2. In particolare, il soggetto pubblico deve rispondere all'esigenza delle seguenti tipologie di famiglie:
- i proprietari, che ritorneranno in possesso del proprio alloggio;
- ex proprietari che ritorneranno negli alloggi del Garibaldi 2 come affittuari;
- affittuari che presentino i requisiti per poter fruire degli alloggi a canoni sociali.

Gli attori

Lo scenario ora delineato fa emergere i soggetti che prendono parte all'attuazione del progetto di recupero, i quali possono essere classificati in due categorie:

i soggetti che intervengono sul fronte dell'intervento sociale;
le famiglie propnetahe o solo semplicemente in locanone coinvolte nel progetto.

I soggetti che intervengono sul fronte dell'intervento sociale

Il primo e principale soggetto a cui spetta il compito di innescare il processo di recupero è il Comune di Calderara di Reno.
I suoi compiti principali sono già stati definiti più sopra e riguardano l'acquisizione e il recupero dell'immobile, oltre alla sistemazione temporanea delle famiglie coinvolte nel "contratto di quartiere".

Il secondo soggetto coinvolto sul fronte dell'intervento sociale è rappresentato dalla Cooperativa o dall'impresa privata, che si impegna a costruire le case parcheggio.
Per tale soggetto le usate sono rappresentate dal costo di produzione delle case parcheggio (costo di costruzione, spese generali, spese tecniche).
Le entrate si riferiscono invece al canone di locazione che viene corrisposto dal Comune all'operatore, fino allo scadere del periodo convenzionato, assunto di durata eguale a 20 anni.

Le proprietà coinvolta

È possibile distinguere fra i proprietari che a vario titolo sono coinvolti nell'operazione di riqualificazione in tre distinte categorie:

I proprietari che cedono l'appartamento e che non intendono tornare nel "G2" entrano nel programma nella misura in cui il Comune versa loro un'indennità per l'acquisto dell'immobile;
I proprietari che intendono tornare nel "G2"" riqualificato e che vengono temporaneamente sistemati nelle case realizzate dall'impresa o Cooperativa. Ad essi, spetta comunque l'onere di contribuire pro quota alla riqualificazione del corpo C;
Le famiglie affittuarie che verranno temporaneamente alloggiate nelle case "parcheggio" e che torneranno nel "G2" riqualificato da affittuarie

Tabella 1 - I soggetti coinvolti nei piano di riqualificazione

I principali attori
Intervento sociale	I proprietari
Comune	Proprietari espropriati
Cooperativa o impresa	Proprietari in "parcheggio"
	Affittuari in "parcheggio"

Il quadro strategico e le valutazioni per la fattibilità

A fondamento della fattibilità del progetto vi è la volontà di attribuire al soggetto pubblico, ed in particolare al Comune di Calderara di Reno, un ruolo di innesco della attuazione del piano di recupero, cercando allo stesso tempo di minimizzare i costi legati alla sua realizzazione.
A questo scopo si ritiene cruciale il coinvolgimento delle imprese e/o del settore no profit.
Per ciò che riguarda le case parcheggio, la strategia attuativa mira a evidendare come esistano condizioni di fattibilità per l'operatore privato oppure non profit che intenda investire nella realizzazione di case parcheggio che, una volta conclusa la fase dei lavori di recupero del corpo C, potranno essere riaffittate fino allo scadere del periodo convenzionato.
Coerentemente rispetto a tali assunti, la strategia di riqualificazione per l'immobile fa emergere due nodi valutativi.
La riqualificazione del corpo C richiede una valutazione relativa all'onere complessivo in relazione a due voci di costo e a una voce di ricavo.
Più precisalnente si tratta di valutare:

il costo legato all'indennità di esproprio di una grossa parte della proprietà - in questa fase il riferimento legislativo sarà l'art. 5 bis L 359 dell'8 agosto 1992, per le espropriazioni di pubblico interesse di aree edificabili, e la sentenza della Corte di Cassazione, sezione I civile, n. 12036 del 2l novembre 1995, per l'espropriazione per pubblico interesse di immobili;
la stima sintetica dei costi di riqualificazione dell'immobile.

Tabella A - I nodi valutativi e il loro sviluppo

Le due valutazioni
Riqualificazione del corpo C	Realizzazione delle case parcheggio
Stima del costo dell'indennità di esproprio	Stima del contributo pubblico
Stima dei costi di recupero	Stima dei ricavi

La realizzazione delle case parcheggio richiede una valutazione articolata nelle seguenti fasi:

la stima dei costi delle case parcheggio a carico della Cooperativa o dell'impresa;
la stima del contributo del comune necessario a fare da volano all'iniziativa.

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