Relazione economica finanziaria: case parcheggio

La realizzazione delle case parcheggio. I criteri per la fattibilità dell'intervento

Le caratteristiche del progetto

Il piano di recupero promosso dal Comune prevede la realizzazione, da parte di un'impresa o cooperativa, di un certo numero di case parcheggio, dove alloggiare temporaneamente le famiglie durante i lavori di riqualificazione del corpo C.
Il progetto attualmente prevede la costruzione di 32 appartamenti in due palazzine di 4 piani con un vano scala, con due tipologie di alloggio, in un'area esterna a quella del complesso G2:

piccolo: soggiorno con angolo cottura, camera, bagno, disimpegno;
grande: soggiorno, cucina, tre camere, due bagni, ripostiglio e disimpegno.

Tabella 18 - Tipologie degli alloggi delle case parcheggio

Tipologia	Superficie lorda (mq)	Superficie accessoria (mq)	Quantità	Superficie totale (mq)
piccolo	52	36	23	2.024
grande	110	77	9	1.683
totale				3.707

Le tipologie ed il numero degli "alloggi parcheggio" sono basati su considerazioni riguardo ai componenti i nuclei familiari da trasferire, il cui numero, allo stato attuale delle conoscenze, ammonta a 32 unità.
Infatti, considerando che statisticamente sarà molto difficile che la totalità dei piccoli proprietari "rientranti" nel Garibaldi 2 abbia intenzione di partecipare all'operazione di recupero, appare realisticamente stimare nel 50% il grado di partecipazione a questa operazione.
In tal caso dei 30 proprietari, 15 verrebbero "parcheggiati", e i rimanenti non rientrerebbero nel progetto; a questi vanno aggiunte 9 famiglie numerose, potenziali inquiline degli alloggi pubblici.
In questo modo verrebbero occupate 24 delle 32 "case parcheggio" stimate, considerando le 8 rimanenti di riserva per altri partecipanti che, in un primo momento, erano stati giudicati privi dei requisiti per partecipare al recupero.

La tabella riportata di seguito riporta le superfici delle due tipologie degli alloggi, dove la superficie lorda utile si é ottenuta incrementando la superficie netta utile del 15%.
Le superfici accessorie - balconi, cantine, autorimesse, sale condominiali, atrii - sono valutate secondo gli schemi del vigente Piano Regolatore Generale, nel 70% della superficie utile.
In mancanza del progetto per un'appropriata individuazione del costo di realizzazione delle case parcheggio, vengono formulate alcune assunzioni circa le caratteristiche costruttive e di finitura del fabbricato e degli alloggi che lo compongono.

Tabella C - Le famiglie delle "case parcheggio"

32 affittuari delle case parcheggio

15 proprietari di alloggi nel corpo C

9 famiglie numerose affittuarie nel corpo C

8 "partecipanti di riserva"

Si tratterà di un fabbricato economico, ma di buona qualità, realizzato in strutture in conglomerato cementizio armato, con solai piani gettati in opera, murature di mattoni, scale con gradini in marmo così come i pavimenti degli androni e dei pianerottoli; impianti di riscaldamento (é previsto il riscaldamento centralizzato), idrico, elettrico e del gas realizzati secondo le norme vigenti, ascensore di buona marca e predisposto per disabili.
Gli alloggi avranno un buon grado di finitura, con particolare riguardo ai pavimenti, rivestimenti, serramenti, ecc. ed agli impianti (qualità e completezza delle apparecchiature sanitarie).

Stima del costo di produzione totale

La stima del costo totale di produzione avverrà stimando le singole voci che lo compongono:

il costo di acquisizione delle aree;
il costo tecnico di costruzione;
gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria;
gli oneri relativi alle spese tecniche e generali.

Stima del costo di acquisizione delle aree

I1 costo di acquisizione delle aree è stato stimato sulla base della documentazione fornita dalla amministrazione (cfr. Delibera Consigiiare n.97 del 16/12/ in L. 123.000 per mq di superficie territoriale, per aree contraddistinte da un indice territoriale pari a 0,35 mq/mq.

Stima del costo di costruzione

Per costo di costruzione si intende l'insieme dei prezzi delle opere compiute, comprensivi di spese generali, per lavori eseguiti a regola d'arte e secondo capitolato, compreso l'utile d'impresa.
Per stimare il costo di costruzione più appropriato alle caratteristiche dell'intervento in esame si sono acquisite le informazioni presso gli operatori nel campo dell'edilizia pubblica o convenzionata, in relazione ad interventi che dal punto di vista delle caratteristiche costruttive, di consistenza e di finitura fossero comparabili a quello in esame.
Sulla base delle informazioni desunte, il costo di costruzione delle case parcheggio è stimato di L. 1.300 milioni per mq di superficie utile.

Stime delle spese aggiuntive

Le spese aggiuntive del costo di costruzione si riferiscono ad altri oneri quali:

le spese tecniche sono calcolate nel 6% del costo di costruzione;
le spese generali sono stimate nel 5% del costo di costruzione;
il costo delle opere di urbanizzazione primaria viene stimato sulla base del preventivo di spesa delle opere di urbanizzazione primaria per aree PEEP fatto dal Comune; sulla base di tale preventivo è stato calcolato il valore medio degli oneri di urbanizzazione primaria di cinque comparti, pari a L. 144.000 per mq di superficie utile;
costo delle opere di urbanizzazione secondaria, per i quali sono stati assunti i valori tabellari in vigore presso il Comune per la Nuova Costruzione in zona C pari a L. 80.238 per mq di superficie utile.

Tabella 19 - Riepilogo dei costi relativi alle "case parcheggio"

Tipologia	Superficie (mq)	Costo parametrico di costruzione (L/mq)	Costo totale (L.)
Costo di costruzione	3.707	1.300.000	4.819.100.000
Spese tecniche	3.707	6% del costo totale	289.150.000
Spese generali	3.707	5% del costo totale	240.950.000
Urbanizzazioni primarie	3.707	144.000	533.800.000
Urbanizzazioni secondarie	3.707	80.238	297.450.000
Acquisizione aree			1.301.000.000
Totale			7.481.450.000

Lo scenario attuativo previsto dal Comune prevede le seguenti fasi operative:

l'amministrazione assicura la cessione delle aree e delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria gratuitamente;
un operatore privato realizza le abitazioni a proprie spese impegnandosi ad affittarle a canoni prestabiliti (250.000 - 300.000 Lit per persona, tenendo poi nella debita considerazione le misure perequative che si renderanno necessarie);
alla fine del periodo di convenzione stabilito - 20 anni - l'operatore privato si impegna a ritornare all'amministrazione comunale le case realizzate.

L'amministrazione comunale ha attivato propri contatti con operatori privati che si sono dichiarati disposti a realizzare le case parcheggio senza alcun contributo ulteriore rispetto alle aree e alle opere di urbanizzazione.

Uno schema di sintesi per ciò che attiene ai costi che l'amministrazione dovrà sostenere per la realizzazione delle case parcheggio può essere così trovato nella tabella seguente:

Tabella 20 - Riepilogo dei costi relativi alle "case parcheggio" di pertinenza del soggetto pubblico

Tipologia	Superficie (mq)	Costo parametrico di costruzione (L/mq)	Costo totale (L.)
Acquisizione aree			1.301.000.000
Urbanizzazioni primarie	3.707	144.000	533.800.000
Urbanizzazioni secondarie	3.707	80.238	297.450.000
Totale			2.132.250.000

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