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PROGRAMMA DI RIQUALIFICAZIONE URBANA
"PRU GARIBALDI 2"



VARIANTE 2002 AL PROGETTO DI RECUPERO

RELAZIONE



AMBITO DELLA VARIANTE

La presente Variante al Programma di Riqualificazione Urbana denominato "PRU Garibaldi 2" interviene per adeguarne i contenuti al modificato assetto proprietario quale si è determinato successivamente alla data di approvazione dello strumento vigente.
Il percorso attuativo per raggiungere il recupero sociale ed edilizio del complesso immobiliare è in questo caso particolarmente difficoltoso dovendosi coinvolgere più di centocinquanta piccole proprietà differenti, molte delle quali già gravate da un forte mutuo per l'acquisto della propria prima casa in via Garibaldi 2.
A questo problema, di carattere economico-sociale, si aggiunge la difficoltà di dialogo determinata dalla considerevole presenza di proprietari e affittuari extracomunitari il cui coinvolgimento concorre a connotare le finalità sociali del recupero.
La forma di accesso ai finanziamenti ottenuti è quella della definizione di un Accordo di Programma, ossia di un atto di natura convenzionale che richiede il consenso e il contributo delle proprietà dell'edificio.
Il Progetto che darà forma definitiva al Pru consisterà quindi necessariamente nel risultato di un processo condiviso e partecipato che, avviato con il progetto di recupero proposto per l'approvazione del PRU Garibaldi 2 e modificato con l'attuale Variante in aderenza al modificato assetto proprietario porterà alla redazione di un definitivo progetto di tipo edilizio di riferimento dell'Accordo di programma conclusivo delle procedure di formazione del PRU medesimo.
Il percorso avviato per definire i rapporti pubblico-privato necessari per raggiungere l'Accordo ha trovato nuove forme di ascolto nei residenti e nei proprietari; da questo primo confronto è emerso che, in una percentuale superiore al 70%, i proprietari, residenti e non, sono disponibili a conservare la proprieta' e intendono partecipare al recupero, qualora le condizioni economiche siano adeguate al loro livello reddituale o se il risultato edilizio risponde alle loro esigenze.
Da qui scaturisce la prima necessità di disporre di un progetto di recupero preliminare alla definizione, con i proprietari e i residenti, delle condizioni condivise da codificare nel progetto edilizio definitivo.
La complessità dei problemi e il considerevole numero di proprietà da coinvolgere consiglia di rendere tale progetto uno strumento di base per la formazione di più progetti e di più accordi.
Per questi motivi si procede alla variante del PRU vigente così da consentire lo sviluppo di un processo partecipato che tenga conto delle problematiche economiche e sociali dei residenti e dei proprietari nella definizione del progetto definitivo.
La Variante al PRU Garibaldi 2 è resa altresì necessaria a motivo della differente natura dei finanziamenti fino ad ora ottenuti.
Questi infatti sono legati a canali legislativi differenti, ciascuno con propri termini e proprie modalità di erogazione.
Si è ravvisata l'opportunità di sovrapporre alla destinazione caserma di parte del piano terreno (finanziata con fondi per la Sicurezza) la destinazione Erp (finanziata con fondi per l'edilizia sovvenzionata) in modo da concentrare in una sola parte del complesso edilizio le opere derivanti da due finanziamenti, che, in tal modo, possono avere tempi di inizio coincidenti e ravvicinati.
Dal punto di vista più propriamente urbanistico tale sovrapposizione migliora il fonzionamento dell'immobile in quanto mette in diretta relazione l'uso caserma (determinante per il controllo di una situazione oggi grave dal punto di vista della sicurezza) con l'uso Erp, che in prospettiva potrà contenere famiglie gravate dai maggiori problemi sociali.
Ulteriore necessità di variazione deriva dal numero delle proprietà coinvolte.
È assai arduo infatti raggiungere un unico Accordo con più di centocinquanta persone differenti.
Più opportuno è pertanto organizzare un modello più flessibile, idoneo a consentire la conclusione di più accordi.
Un'ultima importante questione va qui ricordata, quella della necessità di disporre di case in cui alloggiare gli attuali residenti durante le opere di recupero edilizio che rendono inabitabili gli alloggi.
Nei fatti il presente progetto di recupero potrà giungere a conclusione solo organizzando tra loro le seguenti differenti azioni cui corrispondono differenti finanziamenti:

  1. La costruzione di case di supporto alle operazioni di recupero

  2. La formazione di accordi pubblico-privato che consentano, col minore impatto sociale, di liberare le parti del fabbricato destinate a caserma o utilizzate per l'Erp e l'organizzazione di unità condominiali autonome che ristrutturino le parti dell'immobile che restano private anche in regime di autocostruzione

  3. L'acquisizione degli spazi necessari per la caserma e la sua costruzione in tempi rapidi

  4. L'accordo per la trasformazione delle parti comuni dell'immobile in parti condominiali e parti private e l'avvio dei lavori sulle parti comuni



1.     
I TERMINI GENERALI DEL PROBLEMA


1.1   Premessa

L'oggetto di questo progetto di recupero riguardante il PRU Garibaldi 2 è il complesso edilizio sito in Calderara di Reno, via Garibaldi n. 2.
Il fabbricato, sorto quasi in aperta campagna come casa-albergo, è composto da ben 194 unità abitative utilizzate, in proprietà o in affitto, come residenza, oltre le unità ad uso non residenziale e le parti condominiali.
A est, in aderenza al complesso immobiliare descritto e completamente indipendente da esso anche se architettonicamente omogeneo, fu contemporaneamente realizzato un fabbricato di minori dimensioni che ospita, fin dall'inizio, un albergo perfettamente funzionante.
Entrata in dissesto la Società che gestiva il residence, si è verificata una progressiva frammentazione della proprietà e si e' assistito in breve tempo ad un accumularsi di problemi igienici, sociali e di ordine pubblico, che hanno finito con l'influenzare negativamente la vita dell'intero Comune.

1.2   Il casamento

Il casamento destinato a "casa albergo" è stato edificato sul finire degli anni '70.
Le cellule abitative, consistenti ciascuna di un monolocale con angolo cottura, bagno e balcone, occupano i piani dal l° al 6°.
Al piano interrato erano previsti i servizi generali (posti auto, cabina Enel, centrale termica, ecc.); al piano terra locali di uso comune e interesse collettivo e ampi spazi porticati.
Ai primi due livelli sopra il piano terra, si hanno due file di cellule affacciate su di un corridoio comune di distribuzione, mentre ai quattro livelli superiori si ha un unica fila che affaccia su ballatoio aperto verso l'esterno.
La distribuzione verticale principale avviene a mezzo di un corpo centrale comprendente una scala e quattro impianti ascensore.
Un blocco scala secondario si trova all'altra estremità di ciascuno dei tre corpi di fabbrica in cui il complesso si articola.
Il riscaldamento è centralizzato e così l'impianto per l'acqua calda.
Ogni unità è allacciata, con proprio contatore, àlla rete del gas per uso di cucina.
Tutte le unità sono individualmente allacciate alla rete elettrica e telefonica.
La raccolta acque nere ha come recapito la fognatura pubblica.
La copertura è piana e non praticabile.

1.3   Problemi di ordine edilizio

L'immobile è stato realizzato in calcestruzzo a vista, secondo la tecnica "tunnel".
Nonostante la sua costruzione sia relativamente recente, il complesso presenta gravissimi problemi che richiedono interventi pesanti, quando non radicali.
Lo stato dell'immobile è rilevabile a vista, ed è documentato dalla lunga serie di rapporti ufficiali e di petizioni che nel tempo si sono susseguiti.
La condizione delle singole unità abitative varia dal buono stato di manutenzione alla fatiscenza, non diversamente dai locali al piano terra.
L'interrato è attualmente utilizzato per l'accatastamento di masserizie varie e solo in parte per la prevista funzione di autorimessa.
Grave e, in alcune situazioni, gravissima, è la condizione degli impianti.
Gli scarichi hanno numerose perdite, continua causa di danni sia agli appartamenti che alle parti comuni, e vi proliferano insetti e ratti che attraverso le stesse tubazioni e i cavedi che le contengono, risalgono fino ai piani superiori.
Anche gli impianti sanitari hanno numerose e diffuse perdite; l'impianto centralizzato di produzione acqua calda e riscaldamento funziona precariamente, impropriamente alimentato con olio pesante; non si hanno notizie certe sulle condizioni della rete di distribuzione dell'acqua e del gas e sulla produzione autonoma di acqua calda - che supplisce quasi ovunque alla disfunzione dell'impianto centrale -, ma, per analogia con tutto il resto, è ragionevole pensare che siano tutt'altro che buone.
Gli ascensori sono allo sfascio. Solo uno su quattro esistenti è ancora in funzione.
Gravi le deficienze dell'impianto elettrico nelle parti comuni, ma presumibilmente anche in larga parte degli alloggi.
L'impianto antincendio è pressoché scomparso, essendo stata asportata gran parte degli estintori e delle manichette degli idranti.
Dal punto di vista strutturale si notano importanti fessurazioni che interessano eminentemente le estremità dei fabbricati.
La copertura principale e il grande ballatoio del terzo piano, sono diffusamente rappezzati per arginare le infiltrazioni di acqua piovana.
Non esiste una documentazione che permetta di verificare se le dispersioni termiche siano o meno conformi alla legge.
La corte centrale, della quale il progetto prevedeva la sistemazione a verde, si presenta attualmente come terreno incolto.
La vastità e la gravità dei problemi sono in gran parte da imputare, oltre che all'assoluta mancanza di un'adeguata manutenzione, all'elevato carico abitativo che il complesso deve sostenere, sicuramente non previsto all'atto della progettazione che era stata pensata in funzione dell'uso alberghiero.
Se ne è consolidata invece l'utilizzazione residenziale intensiva permanente: la possibilità di acquistare una porzione immobiliare da adibire a propria abitazione a prezzi ampiamente inferiori a quelli praticati nella Provincia di Bologna, a parità di superficie utile, ha favorito l'acquisto in proprietà, soprattutto da parte dei cittadini extracomunitari che hanno così potuto ottenere il riavvicinamento con i propri familiari.
Molti sono anche gli imprenditori che, per fornire un alloggio ai propri dipendenti, hanno acquistato porzioni immobiliari in Via Garibaldi 2 rendendosi disponibili a partecipare agli interventi migliorativi prospettati con il PRU.

1.4   Situazione sociale

L'attuale compagine dei residenti è prevalentemente composta da famiglie monoreddito, in parte di cittadini italiani in parte di extracomunitari (maghrebini, pakistani, cingalesi e provenienti dal Bangladesh).
Alcune di esse, con un numero di figli che varia da due a sei, sono seguite dal Comune e dall'AUSL, che le sostengono normalmente con appoggi indiretti, come l'esenzione dalle rette scolastiche e dalle spese per i trasporti e, nei casi più gravi, anche con un servizio di mensa e con aiuti in denaro; sono questi i casi cui corrispondono anche le più gravi situazioni sanitarie.
Gli interventi massicci effettuati dalle Forze dell'Ordine in collegamento con l'Amministrazione Comunale hanno sicuramente eliminato le situazioni criminose connesse allo sfruttamento della prostituzione.
Permane tuttavia lo spaccio di droga, organizzato con un'attività criminosa che, pur se riguarda una percentuale esigua delle persone presenti nell'immobile a vario titolo, rappresenta un elemento di grande pericolosità per la serenità se non addirittura l'incolumità degli altri residenti, in particolare dei bambini e degli adolescenti, essendo di difficile controllo a motivo dell'attuale situazione dell'immobile; quest'ultimo, infatti, è percorribile indifferentemente da tutti gli accessi e non costituisce certamente un'esagerazione affermare che un efficace controllo potrebbe essere esercitato soltanto con non meno di un centinaio di esponenti delle Forze dell'Ordine.
Conseguentemente diventa prioritaria l'attuazione del progetto sicurezza integrato con interventi sulla struttura idonei ad impedire gli accessi dalle scale esterne e a rendere maggiormente difficoltoso il passaggio da un piano all'altro e da un blocco all'altro, anche concentrando l'accesso su un unico ingresso.

1.5   La disponibilità al recupero

Nel corso del 2001 è stata svolta da parte della Amministrazione comunale un'indagine informale volta a comprendere la disponibilità dei proprietari e dei residenti rispetto al recupero dell'immobile.
Tale approfondimento è stato condotto attraverso colloqui e questionari.
Ne è emerso un quadro di attaccamento al luogo, caratterizzato dalla condivisione degli stessi problemi; per gli extracomunitari che hanno acquistato l'alloggio, questo rappresenta un elemento di dignità, il passo iniziale verso una vita serena e civile.
Tali approfondimenti hanno inoltre permesso di riscontrare una diffusa disponibilità a partecipare al recupero cui si oppone spesso solo la difficoltà di affrontare costi elevati rispetto ai livelli di reddito.
Se il Pru potesse essere organizzato in maniera da consentire condizioni economicamente sostenibili, il 27% dei proprietari conserverebbe la proprietà e il 46% sarebbe interessato a partecipare al recupero.
Non va infatti dimenticato che i proprietari disponibili al rientro stanno affrontando grossi sacrifici finanziari per abitare in Via Garibaldi n. 2, non potendo comunque contare su altre possibili, anche economicamente, soluzioni abitative.
Per contro i proprietari non residenti disponibili a partecipare al Pru sono in grado di garantire una soluzione abitativa agli attuali residenti che, altrimenti, sarebbero portatori di una richiesta di alloggi che il Comune di Calderara di Reno non è in alcun modo in grado di soddisfare.


2.     LA CONSISTENZA URBANISTICA DEL PROBLEMA

2.1   Il complesso edilizio esistente

Il progetto di recupero proposto con l'attuale Variante al PRU Garibaldi 2 riguarda un comparto interamente occupato dal vasto e articolato complesso edilizio di sei piani (oltre al piano terra e all'interrato), che contiene, lo ripetiamo, 194 appartamenti la cui dimensione varia da 36 a 52 mq. (vedi tabella 1).
Viste da fuori, le cellule-alloggio di questo grande alveare appaiono identiche: tutte la stessa campata di sei metri, tutte la stessa altezza di tre, si affacciano all'esterno con una grande loggia coperta, ricordando modelli classici di unité d'habitation.
Le variazioni di dimensione dei tipi di cellula dipendono infatti solo dalla rastremazione in verticale che caratterizza la sezione dei 3 corpi di fabbrica ortogonali tra loro, che compongono il tutto.
Le logge coperte, tutte di due metri di profondità e sei metri di ampiezza, portano la superficie dello spazio individuale complessivo a una misura variabile tra 48 e 64 mq.
I 90 appartamenti ai primi due piani, cui si accede da oscuri corridoi interni, sono i più piccoli e hanno una sola esposizione (tipi E1 ed E3).
Ai piani superiori gli appartamenti sono serviti da lunghi ballatoi esterni, sui quali 84 di essi (tipi E2) affacciano con un'ampia finestra.
Gli altri 20 (tipi E3 ed E4) si limitano a trarre vantaggio dal riscontro d'aria che si determina attraverso la porta d'ingresso.
90 sono le cellule il cui affaccio principale, cui corrisponde la loggia, è a nord.
Per 30 di queste, ai piani bassi, l'affaccio a nord è anche l'unico.
Si tratta, in tutti i casi, di classici monolocali, generalmente adatti, come residenza permanente, a persone singole o coppie.
Solo nei tipi E3 è materialmente possibile, con pareti fisse o mobili, suddividere lo spazio abitabile in modo da ricavarne due vani, uno dei quali al di sotto dei minimi di superficie stabiliti per legge.

2.2   Le unità immobiliari

Costruzione autorizzata per essere destinata ad albergo residenziale (o casa albergo), corrispondeva inizialmente ad un assetto proprietario e gestionale unico.
Oltre le 194 cellule di abitazione, il complesso di Via Garibaldi n. 2 contiene unità immobiliari di altra natura.
Al piano terreno vi sono quattro locali che, originariamente destinati a usi comuni relativamente alla prevista attività alberghiera, sono oggi di proprietà individuale o condominiale; la loro superficie utile lorda è di mq. 621.
Al sotterraneo, gli spazi (2.892 mq) originariamente destinati ad autorimessa collettiva, sono utilizzati come box o come magazzini e depositi.


3.     COME RAPPRESENTARE UNA SITUAZIONE COMPLESSA

La complessità delle condizioni presenti nell'immobile in Via Garibaldi n. 2 era già stata ampiamente illustrata nella relazione che accompagna il Piano di Recupero del 1998; peraltro all'epoca era prevalente la presenza di utilizzatori coinvolti in attività di tipo malavitoso.
Attualmente vi abitano persone di varia condizione sociale ed economica, che hanno investito nell'acquisto di un appartamento, in cui vivere e farsi raggiungere dai propri cari, i propri limitati risparmi, ritenendo di avere trovato, nell'acquisto di una cellula del Bologna 2, una forma di investimento immobiliare non speculativa adeguata alla propria situazione e che, se fossero ora costretti, per invivibilità del luogo, a disfarsene, difficilmente potrebbero, con il ricavato della cessione di una proprietà svalutata dal degrado, acquistare nell'area bolognese un'altra unità immobiliare capace di produrre un reddito.

3.1   La situazione economica della piccola proprietà

Come prima esposto la maggioranza dei proprietari è rappresentato da persone fisiche, detentrici mediamente di una sola unità immobiliare.
L'unica elevata concentrazione è rappresentata da una Società che possiede circa quaranta unità immobiliari.
Dei proprietari-persona fisica più della metà ha attualmente in corso un mutuo; per la maggior parte di essi l'ammontare ancora da estinguere va da 50 a 100 milioni.
Tale esposizione debitoria inciderà inevitabilmente, rendendoli più complessi, sugli accordi previsti per l'attuazione del PRU oltre a ridurre le possibilità di partecipazione diretta alle operazioni di recupero.
Un secondo aspetto di difficoltà è rappresentato dalle diverse propensioni rispetto alla partecipazione al recupero manifestate dai proprietari e dai residenti.
Se da un lato infatti solo il 27% non ha manifestato interesse a partecipare, il restante 73% è distribuito in maniera assolutamente casuale all'interno del complesso edilizio.


4.     OBIETTIVI E STRATEGIE

L'obbiettivo generale consiste nel riqualificare fisicamente e socialmente questo singolare campione di degrado metropolitano, in modo che fatti degenerativi, come quelli che hanno segnato la sua storia fin dal nascere, non possano riprodursi in futuro e le tracce ne siano cancellate.
A tale fine si deve mettere in atto una strategia articolata, come articolata è la realtà sociale, umana ed economica che esso ospita.
Infatti, anche se, sotto l'aspetto edilizio, si tratta a prima vista di un unico organismo, nato da un progetto unico, la sua diinensione, sia in termini volumetrici che demografici, corrisponde a quella di uno dei tanti abitati minori, di origine antica o recente, che si incontrano nel territorio.
Ne testimonia lo stesso 13° censimento per il quale il complesso del Bologna 2, costituisce praticamente da solo una sezione censuria (sez. n 9) e un nucleo abitato denominato, appunto, "Casa albergo".
Inoltre, da un punto di vista urbanistico, il complesso, per come è stato progettato, ha funzionato più come un quartiere che come un edificio.
Il fatto che da un unico nodo di comunicazioni verticali si dipartano lunghi corridoi e ballatoi comuni che, a ogni piano, sviluppano 170 metri di lunghezza, ne ha fatto più che un palazzo, un grumo di piccole case servite da una rete viaria lunga complessivamente più di un chilometro.
Un quartiere, purtroppo, malfamato come nelle metropoli ne esistono tanti.
A questo ha contribuito il fatto che quel chilometro di strada, per il fatto di essere distribuito su più piani, fosse di fatto incontrollabile - in primo luogo dagli stessi abitanti e in secondo luogo dalle forze dell'ordine -, tanto più che le numerose e provvidenziali vie di fuga, previste per il caso d'incendio. si sono rivelate le più appropriate per sfuggire alla polizia.
I risultati delle indagini svolte presso gli abitanti ha fatto emergere il generale auspicio di poter restare in quel luogo dopo il recupero.
Molte di queste risposte sono subordinate alla dimensione dello sforzo economico che sarà richiesto ai singoli.
Tale espressione di volontà induce a modificare le strategie del Piano di Recupero organizzando un Progetto preliminare di riqualificazione che sviluppa le seguenti azioni:



4.1   Funzioni abitative pubbliche

Nel caso di questo primo gruppo l'operazione recupero deve guardare agli abitanti e ai residenti come a cittadini che hanno diritto a un'abitazione migliore, e non come a proprietari.
Abitazione migliore significa, innanzitutto, adeguata al nucleo familiare e salubre.
Per potere rialloggiare nel Bologna 2 è necessario che la mano pubblica acquisisca un certo numero di alloggi opportunamente accorpati e li ristrutturi in modo da ricavare, attraverso varie forme di fusione edilizia o di ampliamento dove possibile, un numero di alloggi minore, ma di migliore qualità e comunque di taglio differenziato.
In ogni caso è necessario risolvere il problema di dare un alloggio adeguato alle famiglie numerose e ripristinare condizioni di vita civile nel complesso.
È questo l'aspetto dell'operazione di recupero in cui si intendono impiegare i maggiori finanziamenti pubblici discendenti dal PRU.

4.2   Abitazioni private

Una volta risolto il problema della risposta alla domanda di alloggi pubblici che si produce all'interno del complesso, la quantità finale di abitazioni private sarà quella che discenderà dalle ipotesi di Accordo, o di Accordi, pubblico-privato che offriranno le maggiori garanzie di un recupero complessivo e duraturo.
Nel fare questo non si dovrà dimenticare di approfondire la fattibilità di organizzare la maggior parte degli interventi in regime di autocostruzione favorendo cosi interventi economici e articolati nel tempo.
La componente privata diffusa dell'opera di riqualificazione resta molto importante perché sfrutta risorse patrimoniali, economiche e umane che, sia pure in vario grado, sono già disponibili sul posto, e non richiede, in linea di principio, acquisizioni o espropri, perché ciascuno resta alla fine proprietario di un immobile equivalente a quello che già gli appartiene.
Vi è inoltre una terza componente di cui tenere conto, costituita dalla necessità manifestata da associazioni di artigiani e di imprese di reperire nei pressi delle zone produttive della parte nord ovest della città metropolitana alloggi in affitto per la manodopera immigrata.
Tale circostanza consentirebbe di rispondere ad un problema che emerge con forza nell'Area Bolognese e potrebbe favorire sinergie per il recupero edilizio delle parti private in regime di economia e di autocostruzione.

4.3   Destinazioni non residenziali

La maggiore flessibilità introdotta nella definizione delle parti dell'immobile che restano all'uso residenziale consentirà di raggiungere con maggiore semplicità l'Accordo o gli Accordi propedeutici alla attuazione del PRU.
Per le unità immobiliari il cui recupero non sarà riconducibile alle forme di residenza sopradescritte occorrerà attivare azioni affinché tali porzioni dell'immobile possano venire in possesso di soggetti pubblici, privati o para pubblici in grado di garantirne, mediante patti vincolanti con l'amministrazione pubblica, la gestione unitaria e in forma d'impresa.

4.4   Suddivisione del complesso secondo destinazioni e fasi

Fin qui si è ragionato sul complesso nel suo insieme.
Per potere operare è necessario scomporlo sia in termini fisici che temporali.
È già stato osservato come le smisurate dimensioni del complesso, con una sola entrata e tante uscite, ne abbiano favorito il degrado fisico e sociale; la sua suddivisione in unità indipendenti ha pertanto, come prima finalità, quella di consentire in futuro un miglior controllo della funzionalità ed efficienza di spazi e impianti, nonché dei comportamenti e della sicurezza dell'utenza.
Ma la sua suddivisione serve anche a definire distinte unità d'intervento che rendano materialmente possibile il recupero, graduandone lo svuotamento dagli occupanti attuali, che in alcuni casi sarà provvisorio e in altri non potrà che essere
definitivo.
Con tali considerazioni si è voluto dare conto di un mutato approccio al tema del recupero, teso a riallacciare un rapporto sereno tra abitanti ed immobile e a sviluppare le potenzialità messe in evidenza durante le fasi attuative.


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